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知名律师说法解案 | 中海地产上千户房子面积不足,《买卖合同》是“霸王条款”?
2024年2月29日

对于大多数普通人来说,买房并非小事,因此许多购房者在选择商品房时,都会更倾向于知名度较高的开发商。但近期,中海地产被业主以“住房实际面积不足,合同涉嫌霸王条款”为由告上法庭,这一事件,引人深思。

两高律师事务所海口分所主任梁志强针对此事件,发表了自己的看法。

(图片来源于网络)

案情回顾:

近日,长沙中海麓山境商品房的多位业主发现,自己所购买房屋的实际面积均少于建筑面积,且面积差绝对值全部卡在0.6%以内。

据了解,此商品房《买卖合同》中的面积误差比的计算公式为产权登记面积与合同约定面积之差除以合同约定面积,再乘以百分之百。若面积误差比绝对值大于0.6%且小于等于3%的,按照双方约定单价据实结算补退房价款,因此业主们都拿不到差价退款。

除长沙中海麓山境小区外,中海地产下的长沙中海星樾府、长沙中海寰宇天下两个项目,也都有业主反映过合同存在 “霸王条款” 问题。

(图片来源于网络)

专家说法:

两高律师事务所海口分所主任梁志强表示,合同一般由开发商提供,一般情况下也不允许购房人修改。如果有多个购房人的购房合同都存在案例中的这种情况,或者有购买人沟通过修改却被拒,都能认定构成格式合同。

值得注意的是,一般情况下,格式条款在房地产合同中是一种很普遍的现象,即指类似模板一类会重复使用,双方默认同意的条款。而上述的“格式合同”更类似于霸王条款。因此,梁志强主张,在此情况下,应做出不利于合同提供者(即开发商)的解释。购房人可以申请法院调取该栋楼(或整个楼盘)的全部房产面积信息,如果误差既有超过0.6%的,也有不足0.6%的,且比较杂乱、总面积基本相等的,这可能属于施工误差;如果总面积与房本总面积相差较大,可以主张合同撤销或无效。

(图片来源于网络)

另外,梁志强表示,对于合同中0.6%的面积误差比是否属于重大利害关系的认定则比较困难,在面积测量过程中确实存在出现误差的情况。但若如事件中“多位业主房屋的实际面积均少于建筑面积”,购房者实际住房面积总和与合约上的应有总面积相差较大的话,中海方面或有欺诈嫌疑,装修款应以不动产登记的产权面积(实际面积)为依据,按多退少补的原则将差额退回。

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