［案情简介］

2020年10月25日，李X与郑XX以郑X名义签订房屋《转让合同》，约定将郑X名下的位于XX市中心大市场内面积为92.5平方米的库房和卫生间转让给李X，总价款为65万元，签订合同的同时支付定金10万元，2020年11月1日前支付40万元，2021年2月15日前支付剩余15万元，郑X一方积极配合原告办理房产证。合同签订后，李X分别于2020年10月25日、2020年11月8日向郑XX的银行账户和郑XX指定的银行账户，转账支付50万元购房款。

2020年12月16日，郑XX出具承诺书，承诺在2021年1月16日前不能办理房屋变更登记手续，郑XX退还原告购房款人民币50万元。

案涉房屋现状为，郑XX只将库房钥匙交给了李某，后被物业以与郑XX有纠纷为由拿走，卫生间一直由物业占有共全市场人员使用。

因在2021年1月16日前无法办理房屋过户，李某于2021年8月以郑X为被告，向法院提起诉讼。2021年11月5日，李某委托北京市两高律师事务所代理本案，接受委托后，代理人要求法院追加郑XX为本案被告，予以准许。

［代理意见］

一、本案郑X、郑XX构成根本违约

根据双方签订的《房屋买卖合同》约定，郑X、郑XX一方应积极配合李X办理房产证，因为迟迟不能办理产权登记和变更，郑XX与李X在2021年12月16日达成补充协议，约定在2021年1月16日前不能办理房屋登记、变更等手续，郑XX退还原告购房款人民币50万元。在约定的期间内，被告并未完成产权变更登记，已经构成根本违约，双方约定的解除合同条件成就，二被告应退还原告50万元购房款。本案不但约定的解除条件成就，因涉案房屋无法办理产权登记，合同目的难以实现，亦符合法定解除条件，合同应予解除。

二、被告郑X、郑XX应承担连带返还购房款的责任。

本案虽然出卖人是郑X，郑XX仅是委托代理人，但庭审中被告郑X自认，50万购房款已经全部收悉，故郑XX的代理行为合法有效。但对于郑XX出具的承诺书，郑X不予认可。郑X作为合同相对人，应承担解除合同的法律后果，即应当返还50万元购房款。郑XX的承诺明确写明“如一个月内办不完，郑XX退还李X的购房款50万元”，系属于债务加入行为，根据法律规定，郑XX应承担连带返还50万元购房款的法律责任。

三、被告郑X、郑XX的答辩意见不能成立

1、被告主张原告违约的理由不成立：被告认为合同约定应在2020年11月1付第二笔款项40万元，原告在11月8日付款属于违约。实际上，是因为郑XX个人账户原因不能付款，且对于迟延支付，被告从未提出过异议，并在付款后交付了库房钥匙，合同继续正常履行。关于2021年2月15日未支付尾款构成违约的主张，郑XX已经承诺在2020年1月16日前不能办理所有产权登记、变更手续，合同即解除。2021年2月15日解除条件已经成就，原告没有理由再支付尾款，故主张原告违约的理由不成立。

2、被告主张因原告不腾退卫生间导致未获取政府补偿，属于原告违约理由不成立：谈补偿、收购是在12月9日，按照买卖合同的约定，此时应与购房人李X谈收购、补偿事宜，而非与被告协商。被告将已经出售的房屋再与政府去谈补偿事宜，其属于严重侵害原告合法权益的违约行为。更何况，卫生间由物业管理，无从谈起由原告来腾退。

3、被告主张本案适用定金罚则问题：本案的10万元定金，系定约定金，在合同成立并已经实际履行的情况下，定金已经变成合同价款，不能再适用定金罚则，且本案被告系根本违约一方，不存在原告承担违约责任的情形。

4、关于涉案房屋不能办理房产证问题：被告主张该房屋不能办理房产证，原告对此明知，但没有出示任何关于原告认可或明知的证据，在合同条款当中也未有特别提示条款，故被告的主张不能成立。房屋买卖的惯例就是产权变更登记，不能办理产权的房屋，属于产权不明晰。案涉卫生间并非房屋附属设施，是该房屋购买合同的主要标的，也是原告购买后用于库房的主要目的所在。无论是制式合同，还是手书的《转让合同》，以及后来的《承诺书》，对产权变更过户均作出了明确约定。如果不能办理过户，该房屋即存在权利瑕疵，不符合交付条件，出卖人应承担买卖标的瑕疵担保责任，原告有充分理由予以解除，且双方在2020年12月16日也明确约定了解除条件。

四、关于本案法律适用

1、约定解除合同条件成就时，李X有权解除合同：根据郑XX在2020年12月16日出具的承诺书，到2021年1月16日不能办理产权变更登记等手续，其应返还原告50万元。截止约定的日期未能办理产权变更，条件成就，符合《民法典》第五百六十二条关于约定解除的条件，李X有权要求解除合同、返还购房款50万元。

2、法定解除：根据《民法典》第五百六十三条第一款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同”第（四）“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，李X有权解除房屋买卖合同，并要求郑X、郑XX返还50万元、并支付资金占用期间的利息，即从2021年1月17日起，以50万元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，直至全部偿清之日止。

3、郑XX属于债务加入：郑XX在2020年12月16日承诺，如不能办理产权登记、变更手续，则由其返还50万元购房款，系属于债务加入行为。根据《民法典》第五百五十二条“第三人与债务人约定加入债务并通知债权人，或者第三人向债权人表示愿意加入债务，债权人未在合理期限内明确拒绝的，债权人可以请求第三人在其愿意承担的债务范围内和债务人承担连带债务”的规定，郑XX应承担连带返还50万购房款及利息的民事责任。

［裁判结果］

一审法院认为，本案双方争议焦点为原告主张解除2020年10月25日签订的房屋《转让合同》，并要求返还50万元购房款、支付自2021年1月17日起以50万元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至购房款偿清之日止资金占有利息有无事实依据和法律依据。

本案被告郑XX就本案房屋买卖事宜，作为被告郑X的委托代理人与原告签订房屋《转让合同》，并在合同中约定了“积极配合办理过户”，又在其单方出具的承诺中确定了义务履行期限及其自愿承担责任的情形，但在约定的期限内未履行合同义务，存在明显的违约行为。本案中，郑X将房屋出售给原告，原告、郑X系合同的相对方，是缔结合同的主体。根据《民法典》第四百六十五条第二款“依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。”，该合同对郑X和李X具有约束力。被告郑XX作为自然人自愿为原告出具承诺，同时又是作为委托代理人对转让合同的订立和履行进行代理，其承诺不但约束其本人，也约束郑X。因二被告未在约定的期限内配合办理产权变更，且涉案房屋不具备办理过户的条件，故合同无法继续履行，原告主张解除合同，法院予以支持。被告郑XX的行为符合债务加入的特征，根据《民法典》第五百五十二条的规定，应对被告郑X的50万元债务承担连带偿还责任。根据《民法典》第三条、第七条、第一百七十六条、第四百六十五条、第五百零二条、第五百五十二条、第五百六十二条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条，《民事诉讼法》第六十七条第一款、第六十八条第一款，判决如下：

一、原告李X与被告郑X解除于2020年10月25日签订的房屋《转让合同》；

二、被告郑X向原告李X返还购房款500000.00元，并赔偿利息损失；（自2021年1月17日开始以未返还款项为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至房款还清为止），于本判决发生效力后立即履行；

三、被告郑XX对判决第二项承担连带返还责任；

案件受理费8800元，由被告郑X、郑XX承担。

［案例评析］

一、债务加入的法律特征

债务加入，也称并存的债务承担，指原债务人并没有脱离原债务关系，第三人又加入原存的债务关系中，与债务人共同承担债务的民事法律行为。

构成债务加入的特征:(1)第三人与债务人约定，第三人加入债务，与债务人共同承担债务;(2)第三人或者债务人通知债权人，或者第三人向债权人表示愿意加入债务，与债务人共同承担债务，本案符合第二个特征，即第三人向债权人书面承诺如果到期不能办理房屋产权过户，同意退还50万元房款；(3)债权人同意或者在合理期限内未明确表示拒绝。符合这三个要件的，构成债务加入。

二、债务加入对应的法律条文

债务加入对应的法条是《民法典》合同编第第五百五十二条“第三人与债务人约定加入债务并通知债权人，或者第三人向债权人表示愿意加入债务，债权人未在合理期限内明确拒绝的，债权人可以请求第三人在其愿意承担的债务范围内和债务人承担连带债务。”

三、债务加入的效果

(1)对债权人的效力：债权人虽然仅享有一个债权，不是两个债权。但因为第三人的债务加入，使债权人的债权得到了双重保障，债权人既可以向原债务人主张权利，也可以向第三人主张清偿。也可以向二者主张连带清偿责任;(2)对原债务人的效力：第三人的承诺履行行为仅为第三人加入原债务，原债务人并不脱离原债权债务关系，仍对债权人负履行合同的义务，依然享有对债权人基于合同的抗辩权;(3)对第三人的效力：第三人成为债务人，与原债务人一起向债权人承担义务，可行使原债务人对债权人的抗辩。债务人清偿后，有向原债务人追偿的权利；(4)责任承担方式：第三人和债务人向债权人并列承担清偿责任，责任性质是连带责任，即第三人在其愿意承担的债务范围内和债务人承担连带债务。

四、债务加入与保证担保区别

从民法典编排体系看，债务加入条款在第六章“合同的变更和转让”中，相当于合同责任主体的增加，是合同主要内容的变更。而保证担保属于主合同的从合同，且保证担保有时效期间、保证方式等规定，与债务加入是两个完全不同的法律概念。

［结语和建议］

通过对该案的代理，笔者深刻体会到，作为一名法律从业者，在司法实践中，能够准确把握法律关系、正确领悟和理解法律条文的立法本意和法律适用，对案件走向起着决定性的作用。就本案而言，如果你是对方的代理律师，你是否能够采取相应的诉讼策略，将原告主张的委托代理人郑XX的债务加入行为驳回呢？这也是作者作为原告代理人重点思考的问题。每个案件，都关系着当事人的切身利益。作为代理人，一定要精研案件所涉及的相关法律规定，正确理解法律条文及背后的真实法律关系，从而最大限度的维护当事人的合法权益。

北京市两高律师事务所民事事务部  徐丽华律师