案例概述

2007年11月20日，中国人民武装警察部队北京市总队第一师后勤部（简称武警一师后勤部）与地天泰公司签订（2007）武京房租合字第10401号《武警部队房地产租赁合同》，约定地天泰公司承租武警一师后勤部所有的位于北京市朝阳区红军营南路的房屋，房屋建筑面积1797.14平方米，租赁用途为商业用房，租赁期限自2007年11月20日起至2013年3月20日止。房地产年租金为人民币70万元整，租金支付方式为按半年结算，每半年的前十日支付。另合同第八条约定了地天泰公司应当履行的义务，第十一条约定了地天泰公司的违约责任。地天泰公司在合同履行期间，未经武警一师后勤部同意擅自将涉案房屋转租他人，导致武警一师后勤部于合同期满后不能收回房屋。地天泰公司还以未收到实际使用人租金为借口，拒绝按时向武警一师后勤部交付租金，武警一师后勤部多次向地天泰公司发送了催款函、解除房屋租赁合同通知书、收房通知书、律师函，但地天泰公司均置之不理。地天泰公司擅自转租房屋及逾期交付租金的行为给武警一师后勤部造成了巨大经济损失，根据合同第十一条约定地天泰公司擅自转租房屋应当支付二十万元作为违约金，地天泰公司逾期交付租金及有关费用的，每逾期一日，按滞交费总额的千分之三向武警一师后勤部支付违约金。现因地天泰公司长期拖欠租金，故此诉至法院，请求人民法院判令地天泰公司、吴庆存、刘妍、杨威立即腾退位于北京市朝阳区红军营南路1号（南侧，建筑面积1797.14平米）房屋并交还武警一师后勤部，判令地天泰公司支付2012年8月20日至2013年3月20日期间的租金35万元，判令地天泰公司支付武警一师后勤部滞纳金（35万元×日千分之三×自2013年3月10日到地天泰公司实际交付涉案房屋之日止），判令地天泰公司支付武警一师后勤部擅自转租的违约金20万元，判令地天泰公司支付武警一师后勤部房屋占用使用费（70万元×自2013年3月20日至实际腾退之日止）。

关键点及难点

1.主体问题。武警一师后勤部提交了国有土地使用证、《武警部队房地产租赁合同》，提交了2013年11月22日中国人民武装警察部队北京市总队后勤部营房处出具的证明（内容为中国人民武装警察部队北京市总队第一师后勤部，位于北京市朝阳区红军营东路9号院2号楼，房屋建筑面积3358.14平方米，业经总队批准，允许出租给地天泰公司，租赁时间从2007年11月20日起至2013年3月20日止），证明其有权租赁证明武警一师后勤部后、地天泰公司存在租赁合同关系。

2.转租问题。武警一师后勤部认为地天泰公司未经同意将房屋进行转租，地天泰租赁期内，地天泰公司应当履行以下义务：不得擅自将所承租的房地产分租、转借、转租给他人使用或与他人互换使用，确实需要转租的，应当在不违背双方原约定的权利和义务的前提下，签订转租合同，并经武警部队基建营房部门审核同意，但不得以所承租的房地产做抵押或者入股联营。合同的解除与终止：因不可抗力原因（含政府行为，国家、军队和武警部队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，双方均不承担责任，租赁期满，合同终止。

解决方案

1.地天泰公司与中国人民武装警察部队北京市总队第八支队就与涉案同一租赁标的相同内容的（2007）武京房租合字第003号《武警部队房地产租赁合同》，中国人民武装警察部队北京市总队第八支队没有主体资格，武警一师后勤部提交了国有土地使用证【上载土地使用者为中国人民武装警察部队（中国人民武装警察部队北京市总队第一师）】及《武警部队房地产租赁合同》，证明双方存在租赁合同关系。

2.武警一师后勤部、地天泰公司签订的《武警部队房地产租赁合同》租赁期限早已到期，地天泰公司控制部分租赁标的，吴庆存、杨威实际控制部分租赁标的，故武警一师后勤部有权要求其清退。

3.2013年2月28日，地天泰公司工作人员签收了武警一师后勤部出具的《收房通知书》、《催款函》。2013年5月24日，地天泰公司出具《关于收房事宜的函》，其内容为双方于2007年11月20日签订了（2007）武京房租合字第1003号、第1005号两份《武警部队房地产租赁合同》，约定地天泰公司承租武警一师后勤部位于北京市朝阳区红军营南路的房屋。现合同已到期， 2013年4月2日，武警一师后勤部出具《通知》，其内容为按照双方签订的武警部队房地产租赁合同，租赁期限已经终止，经武警一师后勤部分别于2013年1月28日和2013年2月28日向地天泰公司通知催缴房租金，地天泰公司至今没有交纳所欠房租，武警一师后勤部将对地天泰公司所承租的位于北京市朝阳区红军营南路的房屋全部收回。

法院判决

本案经过一次发回重审，第二次审理判决结果为：一、地天泰公司及钟生琴于判决生效之日起七日内将位于北京市朝阳区×路（武京字第××号坐落）房屋腾退并交付给武警一师后勤部。二、地天泰公司于判决生效之日起七日内支付武警一师后勤部二〇一二年四月二十日起至二〇一三年三月二十日期间的房屋租金四十六万九千六百四十九元。三、地天泰公司于判决生效之日起七日内支付武警一师后勤部违约金四十万元。四、地天泰公司于判决生效之日起七日内支付武警一师后勤部房屋占有使用费（按照年租金六十六万五千四百七十一元标准，自二О一三年三月二十一日到二О一三年七月十二日止；按照年租金八万五千一百六十元标准，自二О一三年七月十三日至全部标的实际腾退之日止）。五、驳回武警一师后勤部其他诉讼请求。

客户价值

住房制度改革是我军建设和发展中的一项重大改革措施，对于解决好军队人员住房以及部队用房对外出租的问题，增强部队凝聚力，有着非常重要的意义。长期以来，中央军委提出“军队保障与社会保障、公寓房保障与自有住房保障、实物供应与货币分配”三结合的住房保障体系和一系列改革措施。这些改革，对于凝聚军心，鼓舞士气，促进部队全面发展，起到了积极而深远的影响。部队能通过诉讼纠纷尽快将之前出租的部队土地腾退出来，是对军委改革的支持，是司法的法治公正的体现。

主办律师及辅助律师人员

主办律师：

周坤平律师（北京市两高律师事务所高级合伙人）