新 书 来 袭

《不完美的合同：合同效力瑕疵实务研究》

两高律师事务所吴志强律师、张烨律师的新书《不完美的合同：合同效力瑕疵实务研究》已在法律出版社正式出版。此书以期帮助读者明确合同效力、排除效力瑕疵，判断以否定合同效力的诉讼策略的可行性，在此基础上判断诉讼风险、优化诉讼方案，以实现最大的诉讼利益。

内 容 介 绍：

所谓“不完美的合同”，即效力存在瑕疵的合同，包含合同不成立、合同不生效、确认合同无效、撤销合同、解除合同、终止合同等情形。

实务中，合同有效是常态，合同无效属特别情况。本书通过逆向思维，从否定角度对合同效力进行研究，重点围绕确认合同不成立、确认合同无效、撤销合同、解除合同四个分类，对上述否定合同效力因素进行类型化研究，以关键词、场景、事态发展（纠纷产生）、焦点问题、结论、典型案例索引、相关法律法规、律师分析八个模块构建行文体例，形成166篇实务文章。

本书承接《诉讼执行一体化：以执行视角优化诉讼策略》一书，将诉讼执行一体化思维模式应用于合同纠纷案件，旨在揭示日常生活场景背后隐藏的纠纷和风险，并提醒读者在签订合同前重视合同内容的审查、在签订合同过程中注意对合同主体身份及其实施的法律行为有效性的审查、在签订合同后尊重并诚信履行合同约定。

书 籍 目 录：

第一章  引发合同不成立的常见场景

001.非本人签字的合同，能否认定购房合同成

002.签订商品房预购协议并支付定金后，能否认定商品房买卖合同成立

003.中间人伪造持股人签名与买方签股权转让协议，能否认定转让合同成立

004.非本人操作形成的订单信息，能否认定买卖合同成立

005.仅约定投资份额的范围未明确数量，能否认定认购合同成立

第二章  引发合同无效的常见场景

一、超越民事行为能力签订的合同无效

006.限制行为能力人通过协议处分财产和放弃继承，该协议是否无效

007.限制行为能力人与监护人签订房屋赠与合同，该合同是否无效

008.公司被宣告破产后又对外签租赁合同，租赁合同是否无效

二、基于虚假意思表示行为签订的合同无效

（一）“阴阳合同”情形下认定虚假意思表示

009.以房屋买卖合同为借款提供担保，房屋买卖合同是否无效

010.出售共有房屋为借款提供担保，售房合同是否无效

011.以购房协议形式履行遗赠扶养内容，购房协议是否无效

（二）合同名实不符情形下认定虚假意思表示

012.名为合伙协议实为借贷法律关系，合伙协议是否无效

013.同时签商品房买卖合同与回购协议，买卖合同是否无效

014.以售房合同为借名贷款提供担保，售房合同是否无效

三、违反强制性规定的合同无效

（一）未取得相应资质情形下认定违反强制性规定

015.未经监管批准超经营范围接受理财委托的，委托理财协议是否无效

016.民间借贷中职业放贷行为的认定，是否直接导致借款合同无效

017.未取得开发资质而签署合作开发合同，该合同是否无效

018.施工人挂靠其他施工单位签订施工合同，施工合同是否无效

019.系违建的房屋出租的，租赁合同是否无

（二）身份不适格情形下认定违反强制性规定

020.非同村村民购买宅基地使用权，购买协议是否无效

021.借名购买村集体开发的小产权房，借名买房协议是否无效

022.亲属间购买人身保险，保险合同是否无效

（三）逃避监管情形下认定违反强制性规定

023.期货交易未经监管机构批准，相关交易行为是否无效

024.以合作经营形式变相出租杂志刊号，合作协议是否无效

025.以收取会费形式售卖疗养用房，入会协议是否无效

（四）违反法定程序情形下认定违反强制性规定

026.集体土地性质未变更即转让的，转让协议是否无效

027.农村土地承包合同未经村民会议同意，承包合同是否无效

028.借款时即以房产又抵又卖并做流押约定，房屋买卖合同是否无效

（五）擅自处分特殊财产情形下认定违反强制性规定

029.未经其他合伙人许可擅自转让合伙份额，转让协议是否无效

030.合伙人委托书未生效时即对外转让合伙财产，转让协议是否无效

031.公租房转租或赠与的，转租或赠与协议是否无效

四、内容违背公序良俗的合同无效

（一）违反市场监管秩序情形下认定违背公序良俗

032.租用购车指标，租赁协议是否无效

033.为借名买车签订的相关协议，是否无效

034.借名买房后出名人又卖房，借名协议及出名人赔偿应如何认定

035.以自然人身份承租经营加油站，租赁合同是否无效

036.“一房二卖”情形下，后交易合同是否无效

037.具备执业资质人员在其他单位“挂证”的兼职或中介协议，是否无效

（二）违反金融监管秩序情形下认定违背公序良俗

038.票据持票人的民间“贴现”行为，是否无效

039.以低于票面金额投资他人持有的未到期票据，是否属于民间“贴现”行为

040.与控股股东“对赌协议”未予公告披露，“对赌协议”是否无效

041.未经登记即使用“基金”字样对外签投资协议，投资协议是否无效

（三）违反道德秩序情形下认定违背公序良俗

042.以“假结婚”办户口所涉相关结婚落户协议，是否无效

043.夫妻一方向出轨对象赠与财物，该赠与行为是否无效

044.用房产抵偿赌债而签订商品房买卖合同，该合同是否无效

五、恶意串通损害他人权益的合同无效

（一）内外勾结情形下认定恶意串通

045.为获私利而签的损害合伙事宜结算文件，该结算是否无效

046.未经其他合伙人同意擅自转让合伙店铺，转让行为是否无效

047.部分股东贩卖公司资产，相关买卖协议是否无效

048.在继承人析产继承前，擅自卖出遗产的行为是否无效

（二）逃避债务转移资产情形下认定恶意串通

049.执行中关联公司倒签转让协议转让股权的，该转让协议是否无效

050.继承人倒签借条转移债务人遗产，相关协议是否无效

051.诉讼中被告在无真实借款情形下将资产质押给他方，质押合同是否无效

052.被诉前债务人将资产抵押给他人，抵押合同是否无效

053.保证人在债务未清偿完毕前赠与他人股权，赠与合同是否无效

054.对赌业绩无法完成时股东对外抵押资产，抵押合同是否无效

055.女婿因负债在诉讼中与岳母签房屋买卖合同，该合同是否无效

056.姐夫被起诉后将资产转移给妻妹，转让协议是否无效

057.亲属间签转让合同且钱款支付不明确，转让合同是否无效

058.提前签署多份租赁合同以应对不同场景，该类租赁合同是否无效

059.无法清偿即将到期债务而将资产转给近亲属，转让合同是否无效

060.债务人配偶与他人转移夫妻共同财产逃避债务，转让行为是否无效

（三）无权处分情形下认定恶意串通

061.承租人未经出租人同意即转租租赁物，转租合同是否无效

062.显名股东未经权利人同意擅自对外出售股权，转让协议是否无效

063.将已卖出并交付房屋再卖他人，后手购房合同是否无效

（四）夫妻一方擅自处分资产情形下认定恶意串通

064.夫妻一方将共有财产转给他方，转让合同是否无效

065.夫妻一方将共有股权转给己方弟弟，转让合同是否无效

066.夫妻一方将共有股权无偿转给他人，转让合同是否无效

067.夫妻一方出售共有房产并独占售房款，房屋买卖合同是否无效

068.夫妻闹离婚时一方将财产转给近亲属，转让行为是否无效

069.父母一方就共有房屋与子女签买卖合同，买卖合同是否无效

070.父母一方就共有房屋与子女签赠与合同，赠与合同是否无效

（五）在离婚协议转移资产情形下认定恶意串通

071.离婚协议将夫妻全部财产分割给一方，相关财产约定是否无效

072.离婚协议约定夫妻共有房产归一方所有，相关财产约定是否无效

073.对赌失败后债务人签离婚协议分割资产，相关财产约定是否无效

074.担保人离婚分割大部分财产给配偶，相关财产约定是否无效

（六）债务人区别清偿情形下认定恶意串通

075.以法院调解的抵债协议转移优质资产，抵债协议是否无效

六、《民法典》所涉合同无效的其他特殊规定

076.保险公司基于免责条款与投保人签订一次性赔偿协议，是否无效

077.主债权债务合同未真实存在，相关担保合同是否无效

078.以不存在的设备为租赁物签署的融资租赁合同，是否无效

079.非技术权利人签署技术入股投资协议，协议是否无效

第三章  引发合同被撤销的常见场景一、基于重大误解签订的合同被撤销

（一）在对合同性质产生错误认识的场景中认定重大误解

080.双方对账时就是否以扣减代理费代替赔偿款产生歧义，可否撤销对账协议

081.错认自己“交通肇事逃逸”而放弃理赔的声明，能否撤销

（二）在对合同标的物产生错误认识的场景中认定重大误解

082.共有人对出售共有房屋的应收价款金额产生误解，能否撤销售房合同

083.就退款金额理解错误而签订《退款协议》，能否予以撤销

084.错以黄金价格收购铂金物品，能否撤销买卖合同

085.因错误认识病情而与保险公司签订理赔协议，能否撤销该协议

086.误认为保险合同无效而签订的理赔协议，能否撤销该协议

087.基于标错面积的选房公告签订选房确认书，能否被撤销

088.车辆实际里程与二手车买卖协议约定里程不一致，能否撤销该买卖协议

089.店铺转让合同约定租期长于实际剩余租期，能否撤销转让合同

090.误解法拍房过户费由己方承担而签订付款承诺书，能否撤销

091.错误理解租赁物用途而签租赁合同，能否撤销

二、显失公平的合同被撤销

092.为解决居所漏水而签订应急协议，能否认定危困状态下的显失公平

093.以物抵债协议约定抵债物价格高于市场价，能否撤销抵债协议

094.专业鉴定前的赔偿约定，能否以显失公平为由予以撤销

095.承租店铺支付高价转让费的，能否以显失公平撤销转租约定

096.无特别情形下变更原有价格约定，能否因价格显失公平而撤销

097.赔偿金额超出实际损失，能否以显失公平撤销赔偿约定

三、以欺诈手段签订的合同被撤销

098.截流工程款并以带息借款形式提供给施工人，能否撤销该借贷关系

099.隐瞒采矿证内资源已枯竭而对外签订转让协议，能否撤销该协议

100.隐瞒商铺场地将拆迁而对外签订转让协议，能否撤销该协议

101.隐瞒已调减费用事实而签订的工程结算，能否被撤销

102.“擦边球”宣传导致对方误解而签订合同，能否撤销该合同

103.虚夸己方权益吸引投资，能否撤销投资协议

104.冒充电影出品方身份签投资收益协议，能否撤销该协议

105.修改交易车辆仪表里程，是否构成消费欺诈

106.隐瞒交易车曾有重大事故，是否构成消费欺诈

107.网购商品与宣传不一致的，是否构成消费欺诈

108.向主管部门已作不利经营承诺后转出经营项目，能否撤销转让协议

109.监事对外转让股权未告知公司财务状况，能否撤销转让协议

110.场地转租时隐瞒前手租赁合同风险，能否撤销转租合同

四、基于第三人欺诈而签订的合同被撤销

111.二手房交易中未告知房屋缺陷的，能否撤销买卖合同

112.居间方欺骗出租人促进其与承租人签订租赁合同，能否撤销

113.隐瞒偿债能力误导债权人同意债务转移，能否撤销债务转移协议

114.隐瞒债权风险撮合他人受让债权，能否撤销债权转让协议

115.隐瞒合伙事务转让合同份额，受让方能否撤销转让协议

五、以胁迫手段签订的合同被撤销

116.货主为避免损失而与留置权人签订的协议，能否以胁迫为由予以撤销

117.暴力讨债致使子女同意偿还父母债务的，能否撤销偿债协议

118.离职高管以带走客户为由与公司签合作协议，能否撤销该合作协议

119.以死相逼要工钱而签订的协议，能否以胁迫为由予以撤销

120.因施工受阻签订的协议，能否以胁迫为由予以撤销

六、无权代理人签订的合同被撤销

121.无权代理签署的合同，相对人能否撤销

122.伪造房东授权代理出租房屋，能否撤销该租赁合同

123.公司委托中介出售股权而股东不履行，能否撤销中介协议

七、赠与合同被撤销

（一）权利转移前赠与合同的撤销情形

124.签订赠与协议但始终未作出转移财物之意思表示，能否撤销赠与

125.赠与房产未办理产权变更登记，能否撤销赠与合同

126.婚前房产赠与协议未办理产权变更登记，能否撤销赠与协议

（二）权利转移后赠与合同的撤销情形

127.以赡养为前提的房屋赠与协议，产权变更后能否撤销赠与

128.附扶养义务的赠与合同，一方未履行扶养义务另一方能否撤销

129.赠与财产后双方又起肢体冲突，能否撤销赠与合同

130.捐赠财产约定用途无法实现情形下，能否撤销捐赠

第四章  引发合同解除的常见场景一、合同的法定解除情形

（一）因不可抗力导致合同解除的场景

131.房屋买卖合同签订后购房人去世，其继承人能否以不可抗力为由解除合同

132.政府征收导致租赁合同无法履行，能否以不可抗力为由解除合同

133.道路限行政策能否构成不可抗力导致贷款合同解除

134.畜牧业产品购销合同签订后因流行病出现批量死亡的，能否以不可抗力解除合同

135.已知风暴预警情形下货物仍因风暴受损，是否构成不可抗力

136.合同约定不可抗力包括政府行为，能否据此认定政府行为均属不可抗力

137.当事人能否以合同约定限缩不可抗力的适用范围

（二）因违约行为导致合同解除的场景

138.无权处分导致合同不能履行，能否解除合同

139.一方迟延履行主要债务，守约方能否解除合同

140.迟延支付合同价款，卖方催告无果后能否解除合同

141.承租人擅自改建、扩建租赁房屋，出租人能否解除租赁合同

142.合同履行期限已届满情形下，能否再以违约事由要求解除合同

143.开发商未兑现“学区房”子女入学承诺，能否以违约解除购房合同

144.房产公司隐瞒房屋抵押状况，购房人能否解除合同

145.违约方能否以承担违约责任为代价要求解除合同

146.守约方就轻微违约应对不当致使合同僵局，违约方能否解除合同

（三）经提前通知可解除合同的场景

147.公司单方解除劳动合同辞退无过错员工，未提前通知的违法责任

148.业主委员会提前征询业主意见并通知物业公司，能否单方解除物业合同

（四）因情势变更导致合同解除的场景

149.教培机构因“双减”政策欲提前退租，能否以情势变更解除租赁合同

150.政策逐步收紧导致目标公司探矿权不能延续，能否认定为情势变更

151.因政府新政策导致开发商不能依约自行拆迁，能否以情势变更解除合同

152.长租合同期内租金市场价格大幅上涨，能否以情势变更解除合同

153.房屋买卖合同签订后房价大幅上涨，能否以情势变更解除合同

154.购买“学区房”后入学政策变化，能否以情势变更解除购房合同

（五）因其他法定情形导致合同解除的场景

155.承揽人已经完成部分承揽工作，定作人还能否主张行使任意解除权

156.委托合同中明确约定“不得单方解除合同”，委托人还能否主张任意解除权

157.既无法定解除权也无约定解除权，违约方诉讼请求解除合同法院能否支持

158.分期购房买受人逾期金额比例支付达总价款1/5的，出卖人能否单方解除合同

二、合同的约定解除情形

（一）双方协商一致解除合同的场景

159.接收解除通知一方作出“支付补偿金就同意解除”的意思表示，能否视为达成解除合意

160.员工拒绝降薪而选择离职，是否属于协议一致解除劳动合同

（二）因约定解除事由发生而解除合同的场景

161.合同约定的解除事由发生后，解除权人发解除通知能否解除合同

162.当事人约定的合同解除事由发生时，合同是否自动解除

163.约定未支付费用则合同自动解除，能否真的自动解除合同

164.约定违约后十五日未改正可解除合同，第六日即解除能否获法院支持

165.约定迟延付房租可解除合同，承租人逾期3日付款可否解除合同

166.劳动合同约定超出法定解除范围，当触发解除条款时能否顺利解除合同

作 者 简 介：

吴 志 强

两高律师事务所  律师

刑民交叉部  副主任

保全与执行事务部  副主任

吴志强律师，北京市朝阳区律师协会公司业务研究会委员，吉林大学法学院硕士研究生学历。

业务领域包含公司股权、投融资等商事纠纷，建设工程、金融借款等合同纠纷，财产保全与执行，刑民交叉案件及经济犯罪刑事辩护。从业以来一直注重法律专业知识和实务经验的结合，著有《保全与执行裁判规则解读》（中国法制出版社2018年出版）、《保全与执行一本通：法律规范、胜诉实战与典型案例详解》（中国法制出版社2019年出版）、《保全与执行实务精要》（法律出版社2023年出版）、《诉讼执行一体化：以执行视角优化诉讼策略》（法律出版社2023年出版）。

吴志强律师在办理大量民商事案件的基础上，结合案例研究和经验总结，于2022年4月在《商法》期刊发表《股东资格确认纠纷中的诉讼执行一体化》一文，正式提出“诉讼执行一体化”新思路，形成以便宜执行的视角、从防控诉前风险到完善诉讼策略的整体法律服务方案，致力于在获得胜诉的同时保障裁判的顺利执行。

张  烨

高律师事务所   律师

张烨律师，毕业于中国政法大学。主要业务领域为房地产买卖、民间借贷等合同纠纷，婚姻家庭、继承纠纷，公司控制权纠纷，财产保全与执行。

张烨律师秉承“忙时作业、闲时作文”的执业理念，在经办案件的同时，结合类案研究总结实务经验，在各大新媒体平台发表百余篇实务文章。著有《房屋买卖、租赁纠纷案件胜诉实战指南：疑难案件办案思路和实务要点详解》（中国法制出版社2019年出版）、《保全与执行实务精要》（法律出版社2023年出版）、《诉讼执行一体化：以执行视角优化诉讼策略》（法律出版社2023年出版）。