一、案例概述
2014年田女士经某担保公司介绍，与侯某签订《借款协议》，出借款项210万元用于侯某的资金周转，约定借款期限2个月，利率按同期银行贷款利率的四倍计算。合同签订当日，双方共同前往方正公证处，对借款协议办理赋予强制执行力的公证书。侯某以自己名下的某处房屋为田某设定抵押权，并在不动产登记中心办理抵押登记。
借款期限届满后，侯某未能按约偿还借款本息，田某向朝阳区人民法院申请强制执行。执行过程中，田某获悉侯某因犯诈骗罪，已被判处有期徒刑11年，正在监狱服刑。执行法官经查询发现侯某名下仅剩下一套住房（即为田某设定抵押登记的该套）。但经调查发现，该房屋上设有在先的抵押登记，抵押权人系某银行，本金高达880万元，且已被其他法院首先查封。涉案房产的价值不足1000万元，即使拍卖变卖后，亦仅能清偿银行的债权。不久后，执行法院以暂无其他财产可供执行裁定本案“终结本次执行程序”。
二、关键点难点
轮候查封：轮候查封是对其他人民法院已经查封的财产，执行法院依次按时间先后在登记机关进行登记，或者在该其他人民法院进行记载，排队等候，查封依法解除后，在先的轮候查封自动转化为正式查封的制度。对被执行的财产，执行法院非经查封、扣押、冻结不得处分，因此轮候查封的执行法院对于执行财产并无权处分。就本案而言，仅仅从执行程序上讲，朝阳法院无权处分涉案房屋，裁定终结本次执行程序并无不当。
抵押权清偿顺序：同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序。据了解，田女士无放贷经验，在提供借款时被担保公司“忽悠”，未审查房产是否存在在先抵押。因此在执行程序中，朝阳法院法院即使将涉案房产拍卖，所得款项依法应先分配给某银行。对于田女士而言，这基本上属于无益拍卖。
- 解决方案
执行案件被终本后已过数年，几成“死案”，从正式接受委托到帮田女士拿回全部610万元执行款，整个过程无比艰辛。但案件能取得圆满结果，可以简要总结出以下方案：
- 综合运用相关民事实体法和执行程序法梳理全部案件，将案件所涉全部争议要点模块化。
- 律师思维和执行法官思维相结合，争取执行法官在财产线索调查核实等方面给予充分支持。
- 律师办案思维与记者探案思维相结合。鉴于被执行人的特殊情况（离婚、入狱），我们认为案件的突破口在于优先抵押权登记的真实合法性方面。为此，我们通过大量材料的交叉比对、银行部门走访、关联法院的沟通等工作，协调有关主体参与案件进程，最终成功“打掉”某银行在涉案房产上的抵押登记，使得田某的抵押权变为第一顺位，涉案房产对于田某的实际担保价值失而复得。
- 诉讼思维与谈判思维相结合。突破签署抵押权顺位障碍后，案件得以恢复执行。但在对涉案房产进行评估时，被执行人的前妻刘某提出案外人异议，主张其对涉案房产享有权利，要求法院停止执行。如果只是被动应诉，案件经历案外人异议、异议之诉一审和二审后，不但拖延的时间在一年以上，还会面临更多不确定风险。因此我们积极和刘某进行沟通，在多轮谈判后形成和解方案：同意由刘某代被执行人向田某支付610万元（全部本息合计约615万元），田某同意案件执行完毕。
- 客户价值
本案的标的金额不算特别巨大，但案件的代理难度和代理效果均不亚于标的金额数亿的不良债权案件，尤其考验律师团队的综合业务能力。通过本案的代理，田女士本人高度认可两高所及其律师团队的业务能力，并表示会介绍类似客户到两高。
两高所擅长处理疑难复杂的执行案件！这样的客户认可及品牌形象在个案中得到再次确认和传播！
- 主办律师及辅助律师人员
主办律师：李超律师
辅助律师：李芳律师 付宇辰律师 阚立新律师