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经典案例
Law Case

从房屋租赁合同纠纷胜诉案看投资前对项目需不需要做尽职调查

2019-09-24 甘巍宏

案例类型:律师诉讼案例
业务类别:民事
供稿:甘巍宏 北京市两高律师事务所

基本案情

原告于2018年7月2日在58同城上看到一条租店铺信息,该信息显示海淀区某某园有店铺出租。名片上显示其职务为青岛某某管理有限公司和青岛某某品牌管理有限公司的北京分公司总经理李某某接待了原告。原告本打算找做黄焖鸡的店铺经商。但,李某某对原告说:“这过时了!”随后李某某带原告参观了某某园某某共享厨房,并介绍曼玲粥店如何火爆,但却说曼玲粥店的加盟费太高了,让原告做另一个品牌“四季粥铺”同样的火。但,在原告加盟前须租好门面。李某某说某某园没档口了,推荐原告去被告处。李某某随后联系了被告负责招商的袁某某,原告、李某某及袁某某一起去了被告处,当时被告的共享厨房正在装修。但,李某某和袁某某却让原告租BO1房。2018年7月5日上午,袁某某带原告去被告处,介绍了被告的前任店长孔某某和现任店长刘某某。孔某某和刘某某最开始承诺原告租的BO1房带食堂,但后来就变卦说没带食堂。孔某某和刘某某欺骗原告说:“如果8月开业,这有利于新店。等到冬天开业,这对新店很不利:因纯做外卖,冬季天冷,食品保温效果差,客人差评多等不利因素。现在交钱的话,8月初就可以开业了。”原告因此支付了BO1房的押金ⅹⅹⅹ元、三个月房租ⅹⅹⅹ元、燃气进场费ⅹⅹⅹ元、预计购买电脑和打印机的费用ⅹⅹⅹ元,共计ⅹⅹⅹ元。刘某某收的钱,并出具了收据(详见证据)。原告交钱时问刘某某什么时间开业?刘某某承诺八月初,房屋租赁合同在开业前签,所以一直没签房屋租赁合同。

2018年7月5日晚,李某某给了原告第三人的法定代表人杨某某的个人账号,并让原告从工商银行网站用个人网银转账ⅹⅹⅹ元给第三人的法定代表人杨某某,以此作为加盟第三人的四季粥铺的费用。原告与第三人于2018年7月1日签订了特许经营合同,原告于7月18日去第三人处参观了3天,未进行实质性培训。原告看到的事实是第三人并没有口头宣传的那么好,第三人处只有五六个人的小作坊。2018年8月1日,原告在四道口租了一间员工宿舍,并开了一位员工常某某一个月ⅹⅹⅹ元的工资。2018年8月8日,在锦绣大地远大厨具公司买进16500的燃气厨具及冰柜等设备。原告向被告的刘某某询问什么时间开业?被告又推到8月底,此后又推到9月初、9月中旬。2018年9月15日,被告的法定代表人魏某某开会说让原告的设备进场准备开业,结果一直到10月底都没开业。后来,员工常某某等不及就外出打工了。原告因此还在淘宝上买了微波炉、电蒸锅等设备共计ⅹⅹⅹ元,2018年7月5日购买加盟设备客云系统交ⅹⅹⅹ元,截至2018年10月30日,共投入资金ⅹⅹⅹ元。在被告提前收取原告的押金及租金等后,被告的法定代表人却在店铺上另用某某美食汇餐饮有限公司的“某某食府”的招牌,这纯属是欺诈原告。因原告与被告协商退款等事宜达不成一致,原告提起了诉讼。

裁判结果

    当事人达成一致意见,由被告偿还原告ⅹⅹⅹ元,法院因此作出民事调解书。

点评意见

本案的原告如在投资前对青岛某某品牌管理有限公司北京分公司、“四季粥铺”等做尽职调查(包括但不限于去有关机关查询一下前述分公司是否存在等)就不会出现本案纠纷,原告也不会上当受骗。

本案的原告未做尽职调查就偏信第三人去租房等,在租房时也未和被告确认其装饰装修合同等如何约定的?未让被告的负责人出具书面的承诺等,因此原告的证据相对薄弱,其没有形成完整的证据链。经与原告反复沟通后以缔约过失责任纠纷的案由提起诉讼,本案的法官对被告做了多次工作,开庭时经本律师与被告高效沟通等,原告和被告最终达成和解意见。

本案的经验教训就是投资须谨慎,在投资前最好做尽职调查等,这样才能知己知彼,百战不殆


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