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Law Case

武警部队房屋租赁合同纠纷

2019-09-03 周坤平

一、案例基本信息
案例类型:律师诉讼案例
业务类别:民事
律师事务所名称:北京市两高律师事务所

二、案例正文
武警部队房屋租赁合同纠纷

【案情简介】
2007年11月20日,武警一师后勤部与地天泰公司签订了(2007)武京房租合字第10401号《武警部队房地产租赁合同》,约定武警一师后勤部自愿将坐落在北京市朝阳区红军营南路(武京字第1401号坐落)的房屋建筑面积1797.14平方米,出租给地天泰公司使用。租赁用途为商业用房。租赁期限自2007年11月20日起至2013年3月20日止。房地产年租金(不含水、电、暖、煤气、设备等)为人民币70万元。租金半年收取,地天泰公司于每半年的前十日内交付武警一师后勤部。不得擅自将所承租的房地产分租、转借、转租给他人使用或与他人互换使用,确实需要转租的,应当在不违背双方原约定的权利和义务前提下,签订转租合同,并经武警部队基建营房部门审核同意,但不得以所承租的房地产作抵押或者入股联营。地天泰公司违约责任:(一)地天泰公司有违反本合同第八条约定行为的,武警一师后勤部有权解除合同,同时地天泰公司应当向武警一师后勤部支付人民币二十万元作为违约金。(二)地天泰公司逾期交付房地产租金及有关费用,每逾期一日,武警一师后勤部按滞交经费总额的千分之三向地天泰公司加收违约金;逾期30日,武警一师后勤部有权解除本合同并收回按本合同约定属于武警一师后勤部的全部财产,同时停止向地天泰公司供水供电,属于地天泰公司的财产在没有结清租金和其他费用之前,地天泰公司不得搬走;逾期60日,武警一师后勤部可将地天泰公司财产收归武警一师后勤部所有,以抵扣所欠经费,地天泰公司不得有异议;若抵扣不足,地天泰公司应当补足。合同经双方签字盖章经武警部队基建营房部门审查批准并加盖合同审核专用章后生效。双方承认的附加条款第五项约定地天泰公司在租用期内对所租赁的房屋全权享有使用经营权(不合洗浴、歌厅、网吧、电子游艺等有损部队形象的项目)。同日,武警一师后勤部(甲方)与地天泰公司(乙方)又签订了(2007)武京房租合字第10402号《武警部队房地产租赁合同》,约定甲方自愿将坐落在北京市朝阳区红军营南路(武京字第1401号坐落)的房屋建筑面积1561平方米,出租给乙方使用,租金(不含水、电、暖、煤气、设备等)为人民币665471元。
后武警一师后勤部将涉案房屋交付地天泰公司,双方履行合同。地天泰公司接收房屋后,将涉案房屋转租给了吴×、杨×、刘×、赵×。2008年4月9日,吴庆存与地天泰公司签订《房屋租赁合同》,约定地天泰公司同意出租且吴庆存同意承租朝阳区来广营红军营南路武警招待所楼首层商铺一部分,作为吴庆存的经营场所,租赁建筑面积为211.41平方米,经营范围为汽车服务,租赁期限为5年,自2008年4月10日起至2013年4月9日止。2010年2月1日,刘×与地天泰公司签订《房屋租赁合同》,约定地天泰公司同意出租且刘妍同意承租朝阳区来广营红军营东路9号院2号楼首层商铺一部分,作为刘×的经营场所,租赁建筑面积为202平方米,租赁期限为自2010年2月1日起至2013年4月9日止。2010年4月12日,杨×与地天泰公司签订《房屋租赁合同》,约定地天泰公司同意出租且杨×同意承租朝阳区来广营红军营南路武警招待所首层商铺一部分,作为杨×的经营场所,租赁建筑面积为222平方米,经营范围为餐饮,租赁期限为自2010年4月12日起至2013年4月9日止。经询,武警一师后勤部与地天泰公司确认自2012年8月20日起至2013年3月20日期间地天泰公司未支付租金为35万元。
2013年2月28日,地天泰公司工作人员签收了武警一师后勤部出具的《收房通知书》、《催款函》。2013年5月24日,地天泰公司出具《关于收房事宜的函》,其内容为双方于2007年11月20日签订了(2007)武京房租合字第1003号、第1005号两份《武警部队房地产租赁合同》,约定地天泰公司承租武警一师后勤部位于北京市朝阳区红军营南路的房屋。现合同已到期,武警一师后勤部要求地天泰公司于2013年5月26日将房屋交还武警一师后勤部,地天泰公司的意见是经武警一师后勤部同意,地天泰公司已将房屋转租,现房屋由转租后的承租人控制。承租人分别为赵×、杨威、钟×、吴庆存、刘妍。地天泰公司多次电话告知各承租人必须在2013年5月8日之前交房,并于2013年5月4日向上述承租人邮寄关于交房的函件,但各承租人均表示其不能将房屋交给地天泰公司,鉴于地天泰公司作为物业公司无权强行收房,地天泰公司愿意配合武警一师后勤部的收房工作。对于赵×承租的房屋,地天泰公司建议武警一师后勤部暂缓收房。
2013年4月2日,武警一师后勤部出具《通知》,其内容为按照双方签订的武警部队房地产租赁合同,租赁期限已经终止,经武警一师后勤部分别于2013年1月28日和2013年2月28日向地天泰公司通知催缴房租金,地天泰公司至今没有交纳所欠房租,武警一师后勤部将对地天泰公司所承租的位于北京市朝阳区红军营南路的房屋全部收回。为确保住房安全,武警一师后勤部立即对所有房屋进行停水停电。
2013年5月7日,地天泰公司出具《关于2013年4月12日、4月15日、5月2日来函的回复》,其内容为关于双方房屋租赁合同事宜,2013年4月12日、4月15日、5月2日来函已收悉,现回复如下:刘×在4月12日及4月15日的来函中要求地天泰公司返还刘×自2012年7月1日起已交纳的房屋租金并如数退还房屋押金,地天泰公司不同意。地天泰公司同意刘妍在5月2日来函中提出的可随时腾退房屋的意见。现定于2013年5月10日前办理交房手续,届时请刘×由承租人本人会同地天泰公司工作人员共同办理房屋及有关设施的交接手续。刘×至今仍未向地天泰公司支付2012年11月16日起至2013年4月9日的房屋租金67583.33元、2012年8月起至2013年4月的水费和电费574.3元、2012年11月15日至2013年3月15日的取暖费3030元,以上合计71187.63元,请刘×于2013年5月10日之前将上述费用向地天泰公司缴清。
【代理意见】
从下述几个方面发表了代理意见:
1、主体问题。武警一师后勤部代理方提交了国有土地使用证【上载土地使用者为中国人民武装警察部队(中国人民武装警察部队北京市总队第一师)】及《武警部队房地产租赁合同》,证明双方存在租赁合同关系。
2、转租问题。武警一师后勤部代理方认为地天泰公司未经同意将房屋进行转租。
3、腾退房屋。鉴于武警一师后勤部、地天泰公司签订的《武警部队房地产租赁合同》租赁期限早已到期,地天泰公司控制部分租赁标的,吴×、杨×实际控制部分租赁标的,故武警一师后勤部要求地天泰公司、吴×、杨×腾退之诉讼请求合法有据。
4、房屋占有使用费。案外人赵×和杨×、刘×、吴×系从地天泰公司处承租了涉案的部分房屋使用,与武警一师后勤部并无直接的房屋租赁关系,且现武警一师后勤部依据合同相对性要求地天泰公司支付房屋占有使用费,合法有据,
【判决结果】
原审法院:一、地公司及×、杨×于本判决生效之日起七日内将位于北京市朝阳区红军营南路(武京字第1401号坐落)房屋腾退并交付给武警一师后勤部。二、地天泰公司于判决生效之日起七日内支付武警一师后勤部自二〇一二年八月二十日至二〇一三年三月二十日期间的租金二十一万六千七百八十四元。三、地天泰公司于判决生效之日起七日内支付武警一师后勤部违约金十九万元。四、地天泰公司于判决生效之日起七日内支付武警一师后勤部房屋占有使用费(按照年租金七十万元标准,自二О一三年三月二十一日到二О一三年七月十二日止;按照年租金三十一万零四百九十二元标准,自二О一三年七月十三日至全部标的实际腾退之日止)。五、驳回武警一师后勤部的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。
二审法院:驳回上诉,维持原判。
【裁判文书】
北京市第三中级人民法院(2015)三中民终字第08573号民事判决书
北京市朝阳区人民法院(2014)朝民初字第30150号民事判决书
【案例评析】
本案是房屋租赁合同纠纷,法律关系明确,房产公司拖欠租金事实清楚,判决房产公司支付拖欠的租金没有争议。本案的争议焦点是主体资格问题,房租转租问题,房租腾退问题,房租使用费问题和违约金是否过高。
主体资格的确定基本以双方签订的租赁合同为准,合同中也应明确双方的权利义务和履行时间等必要要件,这是对主体资格明确的最有力证据。此案中,武警一师后勤部提供了2013年11月22日中国人民武装警察部队北京市总队后勤部营房处出具的证明和有效的房屋租赁合同并在其中约定了违约条款,能够证明其正当的主体资格。
房屋转租问题在《合同法》中也有明确规定,承租人不能不经出租人的同意擅自将房屋转租给第三人,出租人有权解除合同。但是合同是具有相对性的,出租人在索要违约金或者经济补偿时应该针对的是合同签订的另一方,在此案中,所代理的武警一师后勤部就明确了履行义务的合同方,并成功拿到了租金和不经其同意转租支付的违约金。
如何判断违约金过高。我国《合同法》第一百一十四条规定:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
关于调整过高违约金的做法,主要有以下几种:一是以实际损失为准;二是以违约金总额不超过本金为限;三是参照中国人民银行新近利率的四倍认定;四是将实际损失的一定比例作为标准;五是违约金总额不超过合同未履行部分的总值。
本人认为,违约金具有补偿性和惩罚性的双重性质,并以补偿性为主,如违约金过高时,可对违约金适当下调整,但法院应充分尊重当事人的意思自治,谨慎行使自由裁量权。以实际损失、实际损失的一定比例、利息的四倍作为调整违约金的标准,不能显示违约金的惩罚性,尤其是实际损失较小时。因此,个人赞成以违约金总额不超过本金为限作为认为违约金过高的标准。
2009年5月13日生效的最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)对此作出了规定。第二十九条 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
【结语和建议】
房屋租赁是社会上比较频繁发生的事件,出租人和承租人都应了解相关法律要件,避免产生不必要的纠纷;在签订合同时就应明确双方权利义务,以防备产生纠纷时不知应该如何处理。
一、房屋租赁合同效力如何认定
出租人和承租人订立房屋租赁合同,双方就租赁的房屋、租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后,合同视为成立。
房屋租赁合同有无效力,根据有关法律和地方性行政法规的规定,对房屋租赁合同的效力主要应从以下几个方面来审查:
(一)审查合同的主体是否适格。即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人,或限制民事行为能力人等。
(二)审查租赁的标的物是否为法律法规禁止出租。但只要法律法规没有禁止出租的房屋,都应是可以出租的。
而建设部1995年以第42号令发布的《城市房屋租赁管理办法》第六条规定,有下列情形之一的房屋不得出租:
1、未依法取得房屋所有权证的;
2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
3、共有房屋未取得共有人同意的;
4、权属有争议的;
5、属于违法建筑的;
6、不符合安全标准的;
7、已抵押,未经抵押权人同意的;
8、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;
9、有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
二、房屋租赁合同纠纷如何处理
有效房屋租赁合同纠纷的处理包括以下两种情况:
(一)合同不解除,出租人起诉仅要求承租人偿付欠租并支付滞纳金的,法院应予支持,滞纳金按合同约定的标准计算;若合同约定的滞纳金标准过高而显失公平,应以中国人民银行规定的金融机构计收逾期付款的违约金标准确定承租人应付之滞纳金。
(二)合同解除时有关问题的实体处理
1、关于解除合同的条件:通常出现以下几种情况之一的,出租人有权要求解除合同:
(1)承租人欠租超过合同约定期限;
(2)合同未约定期限的,欠租达三个月以上;
(3)承租人未经出租人同意擅自转租的;
(4)承租人擅自改变房屋结构或约定用途的。出现以下几种情况之一的,承租人有权要求解除合同:
①出租人未按约定的时间向承租人提供出租房屋的;
②出租人所提供的房屋不符合合同约定,导致承租人不能实现合同目的的;
③出租人不按合同约定的责任负责维修房屋及其设施,保证房屋安全的;
④租赁物危及承租人的安全或健康的。此外,因不可抗力的原因导致合同无法履行或经当事人双方协商一致同意解除合同的,法院亦可以解除合同。
2、承租人对房屋有装修时,对装修的处理。
合同有约定按约定处理;合同未约定的,能拆除的拆除,拆后可以继续使用的动产装修由承租人拆走,对于不能拆除的固定装修以及拆除后不能继续使用的动产装修,如承租人对装修问题提出诉讼请求并提出评估申请,法院应委托评估机构对装修予以评估,由出租人酌情承顶,给予承租人相应补偿;对于不能承顶部分造成的损失,因承租人过错导致合同解除的,装修损失由承租人自己承担;因出租人过错导致合同解除的,装修损失由出租人承担;双方均有过错的,由双方按过错大小分别承担。
3、因承租人过错导致合同解除时的违约赔偿问题。承租人应向出租人承担的违约责任是:
(1)所欠租金及其它费用的逾期付款违约金(即滞纳金);
(2)签约时所交租赁定金由出租人没收;
(3)当上述违约金及租赁定金不足以弥补出租人因解除合同所受的损失时,承租人还应向出租人另行支付损失赔偿金。
4、因出租人过错导致合同解除时的违约赔偿问题。出租人应向承租人承担的违约责任是:
(1)向承租人双倍返还租赁定金;
(2)赔偿承租人的装修损失;
(3)当上述违约金及租赁定金仍不足以弥补承租人因解除合同所受的损失时,出租人还应另行向承租人支付损失赔偿。



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