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临汾市某学校诉临汾市尧都区政府撤销土地使用权证一案

2019-09-03 杨盛


律师诉讼案例
一、案例基本信息
案例类型:律师诉讼案例
业务类别:行政诉讼

二、案例正文
   临汾市某学校诉临汾市尧都区政府撤销土地使用权证一案

【案情简介】
临汾市某学校成立于1998年。2002年初,该学校委托王某某办理学校建设用地选购事宜,2002年6月、8月王某某分两次与临汾市尧都区国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》,土地用途确定为教育用地,使用期限50年。2002年12月19日临汾市尧都区国土资源局与王某某签订了尧国土资【出让】(2002)第15号《国有土地使用权出让合同》,2002年12月 20日临汾市尧都区国土资源局未经某学校同意,亦未经法定程序做出了批复对上述土地的用途、期限进行了变更,土地用途变更为住宅用地,使用期限变为70年。临汾市尧都区人民政府据此颁发了临(尧)国用(2002)字第1426013302001-20《国有土地使用证》。2002年后,王某某将该59333平方米的土地使用权入资到某学校。
2007年9月,王某某将上述土地分为两部分,同时投资入股到临汾市某某房地产开发有限公司(以下简称某地产公司)名下,土地使用证号分别为:临(尧)国用(2007)字第1426013302001-30、1426013302001-31。其中,临(尧)国用(2007)字第1426013302001-30系某学校实际使用的地块。在整个土地的两次变更登记过程中,王某某始终未告知过某学校教育用地变更为住宅用地的事实。2014年5月尧都区法院对某学校所使用的土地及地上建筑物进行查封时,该学校才知道临(尧)国用(2007)字第1426013302001-30、1426013302001-31《国有土地使用证》的存在。某学校认为尧都区人民政府的上述行政行为侵犯了其合法权益,随即向尧都区法院起诉,要求撤销尧都区政府颁发的临(尧)国用(2007)字第1426013302001-30、1426013302001-31《国有土地使用证》。
   【代理意见】
一、关于被告尧都区人民政府提供的证据问题(总共27页)
原告认可被告证据的真实性,但对该证据第三页中土地审查意见一栏中的审查人员初审意见的内容不认可。该审查意见认为:“……面积准确,四邻无异议……”,该审查意见于2007年10月25日作出,但是原告自2002底开始就在涉案土地兴建学校教学楼及相关教学设施,2007年被告审查土地用途时原告就在该土地上正常办学。原告认为,要么被告的审查人员根本就没去核实该土地的实际建设情况,要么就是去了,也看见了学校的办学情况,但可能涉嫌滥用权利,徇私枉法的问题,违法作出了与事实相反的认定。
二、关于涉案土地来源的问题
该涉案土地最初的用途为教育用地,土地使用权证号为:临(尧)国用[2002]字第1426013302001-8和临(尧)国用[2002]字第1426013302001-16。2002年12月20日,尧都区国土资源局尧国土资(地产)[2002]第17号,将该土地使用权的用途由教育用地变更为住宅用地,土地使用权证号为:临(尧)国用[2002]字第1426013302001-20。2007年9月28日,尧都区国土资源局文件(国有土地使用权转让批准书)尧国土资(地产)字[2007]第8号将该土地批准入股到某地产公司,该土地使用权证号变更为:临(尧)国用(2007)字第1426013302001-30和临(尧)国用(2007)字第1426013302001-31。本案中,涉案的土地就是临(尧)国用(2007)字第1426013302001-30这块土地。
三、被告颁发临(尧)国用(2007)字第426013302001-30土地用使用权证的行为违法,应该撤销。
临汾市尧都区国土资源局违反《城市房地产管理法》第十七条之规定和《城市房地产管理法》第十七条之规定,未经城市规划行政主管部门的批准,擅自改变教育用地的土地性质。被告临汾市尧都区人民政府在土地登记时没有履行审查义务,批准并颁发了临(尧)国用[2002]字第1426013302001-20土地使用权证。由于临(尧)国用[2002]字第1426013302001-20土地使用权证系违法取得,因此后续以其为基础变更的临(尧)国用(2007)字第1426013302001-30土地使用权证也应该认定为违法取得,该土地证应该被依法撤销。

【判决结果】
二审法院维持一审判决(即撤销被告颁发的1426013302001-30土地使用权证),驳回上诉。

【案例评析】
这个案件除了起诉主体和起诉期限问题之外,我们认为撤销涉案土地使用权证的理由主要是:第一,30号土地使用权证以20号土地使用权为基础,上诉人颁发20号的土地使用权证就违背了土地管理法和山西省地方法规的规定;第二,被上诉人提交的《土地登记申请书》、《土地登记审批表》和《地籍调查表》中诸多栏目空白,违反了《城镇地籍调查规程》的规定;第三,依据《土地登记办法》的规定,有争议的土地不予进行登记,王某某将涉案土地于2005年出资到上诉人处办学,2007年又将土地入股到第三人某地产公司,显然存在土地争议。最终一审法院采纳了我们的意见,判决撤销了涉案的土地使用权证。
【结语和建议】
《不动产登记暂行条例》已经于2015年3月1日起施行,因此对涉及不动产登记的行为必须予以区分。如果是此前发生的不动产登记行为,应该适用以前的部门规章和相关规范性文件,此后发生的登记行为应该适用《不动产登记暂行条例》的相关规定。
根据《不动产登记暂行条例》第十四条之规定:“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的,应当由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的,可以由当事人单方申请:(一)尚未登记的不动产首次申请登记的;(二)继承、接受遗赠取得不动产权利的;(三)人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的;(四)权利人姓名、名称或者自然状况发生变化,申请变更登记的;(五)不动产灭失或者权利人放弃不动产权利,申请注销登记的;(六)申请更正登记或者异议登记的;(七)法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。”第十六条之规定:“申请人应当提交下列材料,并对申请材料的真实性负责:(一)登记申请书;(二)申请人、代理人身份证明材料、授权委托书;(三)相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书;(四)不动产界址、空间界限、面积等材料;(五)与他人利害关系的说明材料;(六)法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。”第十九条之规定:“属于下列情形之一的,不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看:(一)房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记;(二)在建建筑物抵押权登记;(三)因不动产灭失导致的注销登记;(四)不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。对可能存在权属争议,或者可能涉及他人利害关系的登记申请,不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。不动产登记机构进行实地查看或者调查时,申请人、被调查人应当予以配合。”第二十二条之规定:“登记申请有下列情形之一的,不动产登记机构应当不予登记,并书面告知申请人:(一)违反法律、行政法规规定的;(二)存在尚未解决的权属争议;(三)申请登记的不动产权利超过规定期限的;(四)法律、行政法规规定不予登记的其他情形。”一般情况下,因买卖和抵押申请不动产登记,申请人双方应该到不动产中心申请登记,而且对申请材料的真实性负责,确保登记的不动产权属清晰,不违反法律和行政法规的规定。
总之,申请不动产登记行必须具有法定的相关权属材料,且与不动产状况相一致,登记程序亦必须合法。

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