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经典案例
Law Case

租户违约不退房,业主维权获支持

2019-09-03 王彩虹



案例类型:律师诉讼案例
业务类别:民事

【案情简介】原告华侨戴X将其所有的位于北京市顺义区某小区的房屋出租给被告北京XX装饰有限责任公司,合同约定的使用用途是居住。但被告实际是将该房屋用于办公使用,并在未经过原告同意的情况下在该房屋内打隔断,其行为严重违反了租约的约定。且在被告提出提前解约后又不想承担违约责任及赔偿给原告造成的损失,被告占用房屋不予腾退。原告委托律师帮其维护合法权益得到了法院的支持。

【代理意见】
关于戴X诉北京XX装饰有限责任公司房屋租赁合同纠纷案



尊敬的法官:
北京市两高律师事务所接受原告戴X的委托,指派王彩虹律师担任其与被告北京XX装饰有限责任公司(下称“XX公司”)房屋租赁合同纠纷一案的诉讼代理人,现本律师就本案事实和法律适用问题发表代理意见如下,望采纳。

一、原告于2017年8月22日与被告签订了《北京市房屋租赁合同》(下称“租赁合同”)及补充协议,将原告所有的位于北京市顺义区某小区的房屋(下称“该房屋”)出租给被告,用于被告公司高管居住使用。且原告一直按照租赁合同的约定来履行出租人的相关义务。
租赁合同及补充协议是同时签署的(有骑缝章)。双方在租赁合同中约定:租期自2017年8月23日至2022年8月22日,共计60个月;租金为每月11000元,押金为两个月的租金,即22000元;租金支付周期为6个月,租金支付时间是每次付款周期到期前10日;租赁用途:居住。
同时,在补充协议中再次强调房屋的用途为居住使用,并约定了如果乙方(即承租人)改变房屋用途,甲方有权单方解除合同,且乙方应按每月租金16000元的标准补齐房屋租金。补充协议中同时约定了戴X关心的问题:承租人不能私自打隔断。如果需要换锁,应事先征得出租人同意并要留一把钥匙给物业以备出险使用。
之所以对房屋用途有如此明确的约定,是因为原告本人定居在国外,父母虽在国内,但身体不好,行动不便。所以为了方便管理,原告在委托租售中心找租户时,请他们尽量帮忙找到租期长的居住客户,原告认为这样的租户事情少,方便管理,所以租金是可以商量的。中介告知原告,被告方承租该房屋是给公司高管居住使用,所以原告以低于市场价(据戴X所述,出租时同户型居住用途的租金是每月13000元)的价格出租给了被告,签订了5年的租赁合同。在签订租赁合同时,原告不仅在租赁合同中注明房屋用途是居住,而且又在补充协议中再次强调房屋的用途只能是居住。

二、2017年12月圣诞节原告回国时需要去该房屋处取东西,被告方告知原告,因该房屋不能用于办公使用,所以被告不想再承租该房屋了。此时,原告才知道原来被告承租该房屋后一直用于办公使用,而不是用于公司高管的居住使用。原告也告知被告,该房屋不能办公使用,如果退房一定要提前通知具体时间,以方便原告尽早安排,关于退房的细节双方并未协商。

三、2018年2月23日,原告与租售中心的中介联系,问被告是否已支付下半年的房租(实际上,按照租赁合同的约定,被告应于2018年2月12日支付下半年的房租,但原告因比较忙忘记了)但得到的答复是:被告要退房,且要求原告退还全部押金。并威胁原告,如果原告不同意退还被告押金,被告将再使用该房屋两个月且不支付租金。
得到上述答复后,原告让中介详细地给被告解释合同并继续要求被告支付租金,且表示如果被告不退房并能保证居住使用,原告可以继续履行租赁合同及补充协议。中介反馈给原告的信息是,被告态度没有变化,且也不与原告微信沟通此事。原告无奈,只能于2018年2月25日行使合同的单方解除权,通知被告解除合同。并事后又邮寄了书面的通知给被告,并于2月26日委托中介代为报警,并强制开锁,同时将该房屋贴上了封条。
2018年3月2日,被告的代表李X通过微信与原告通话,在此次通话中,李X仍表示被告退房,但如果原告不同意退押金,被告就不会搬走,且不会支付原告租金。

四、综上,从被告的种种行为可见,被告没有一点最基本的契约精神。即使签订的租赁合同及补充协议中反复强调房屋的用途只能是居住,但被告仍用于办公使用,而且被告还违反租赁合同及补充协议的约定,在房屋内私自打隔断,换房锁后也不给物业留存以备出险使用。在被告发现该房屋无法办公时,其又提出想提前退租,但被告又不想付出任何的违约成本。并威胁原告如果不退还押金,被告将继续使用该房屋且不支付租金。在被告的意识里,合同对他们根本没有任何约束的作用,其视签订的合同如白纸一张。原告曾试图与被告协商,并多次向被告解释合同,但都无济于事。因此,租赁合同已无法继续履行,原告无奈诉至贵院,请求贵院依法判决支持原告全部的诉讼请求,以维护原告之合法权益。

此致
北京市顺义区人民法院


                                         北京市两高律师事务所
                                         律师:王彩虹
                                         签字:
                                         时间:2018年 x 月 x 日



关于戴X诉北京XX装饰有限责任公司房屋租赁合同纠纷案

补 充 代 理 意 见

尊敬的法官:
北京市两高律师事务所接受原告戴X的委托,指派王彩虹律师担任其与被告北京XX装饰有限责任公司(下称“XX公司”)房屋租赁合同纠纷一案的诉讼代理人,律师已于2018年4月26日庭审当日提交一份代理意见,现就本案事实和法律适用问题补充代理意见如下,望采纳。

一、关于XX公司办公截止时间问题。

XX公司在本案答辩意见中辩称在2017年11月2日收到居委会通知后就不再办公。此答辩意见是与事实不相符的。理由如下:
1、XX公司提交的证据中证据3是XX公司自己于2017年12月25日录制的视频,在视频中可以看到XX公司办公使用的打印机等办公器材仍在该房屋内。即使没有了办公卡位,也不代表XX公司没有继续办公。
2、2018年5月2日腾退房屋当日,在房间内仍可见老板办公桌椅,还有二层阁楼的会议桌椅,明显二层阁楼是作为会议室使用的。而且一层大厅的墙面上仍有一块大约2平米多的白色书写板,上面用记号笔记录着工作的项目情况。如果XX公司已经在别处办公,那么这块记录板又怎么会在房间中出现?
3、XX公司提交的证件5是XX公司的高管zhouxiaolan,李X分别与戴X的微信聊天记录。在zhouxiaolan与戴X的微信聊天记录中,当3月2日戴X要求给XX公司邮寄书面的解约通知而向XX公司要一个收快递的地址时,zhouxiaolan是这样回答的:“我人在老家,今天刚回北京就出现你安排的一切,我到哪里去收快递”。直至2018年3月5日,戴X向XX公司要地址时,XX公司的李X回复戴X的还只是营业执照上的注册地址,当戴X提出:“这个地址的人说没有听说什么XX装饰公司,也没有负责人或姓李的人”时,李X是这样回复的:“我们还没有搬过去,让快递给我打电话。”“我给你我住的地址,可以吗”这些回复都可以看出XX公司根本没有其他的办公地址,而一个公司从2017年11月2日到2018年3月2日长达4个月的时间不办公是不符合常理的,所以,由此也可以证明,虽然XX公司将该房屋内的卡位拆除,但仍在该房屋内办公。
4、XX公司的zhouxiaolan在3月2日微信聊天记录中说:“公司放假到3月5日,我们今天就回来了”。李X之所以在3月2日与戴X的微信通话中还在威胁戴X,如果不退押金就不搬走是因为员工还没有回来上班,XX公司想做最后的努力逼迫戴X退还押金。在发现戴X不受威胁时,XX公司于3月5日又急于搬走房间内的物品可以看出,因员工已回来上班,而XX公司的办公物品和办公资料仍滞留在房间内会影响到XX公司的正常办公,所以在发现威胁戴X没有作用的情况下XX公司又急于搬走房屋内与办公相关的材料,物品。试想,如果滞留在房间内的仅仅是XX公司高管居住使用的个人物品,又有谁会那么着急呢?
5、XX公司没有提供任何证据来证明其自2017年11月开始已不在房间内办公。既没有新的办公场所的租约,也没有支付租金的凭证。而一个公司从2017年11月2日到2018年3月2日长达4个月的时间不办公是不符合常理的。
     综上可见,直至2018年春节放假前,XX公司仍在租赁房屋内办公,并不像其所说的办公截止到2017年11月。如果没有戴X换锁封门的事情出现,那么XX公司放假回来还会继续在租赁房屋内办公。差别仅仅是:在2017年11月2日派出所和居委会检查前,XX公司是光明正大的公开办公,而之后是在房间内偷着办公而已。无论是哪一种,房屋的实际用途都是办公。

二、关于占有使用费的问题。

占有使用费的产生并不是戴X的过错,而是由于XX公司的违约行为引起的,因此,应由XX公司来承担。理由如下:

1、在戴X催缴租金时,XX公司通过中介于2018年2月23日告知戴X,如果不退押金就不搬走再免费用两个月房子。(证据10)即使在2018年2月26日戴X报警开锁,在开锁前派出所的人与XX公司联系时,XX公司的态度仍没有改变。而派出所的人同意开锁的条件是开锁的同时封门,那么不仅是XX公司无法进入房间,戴X也同样不可以进入房间。所以开锁后封门封的是双方,不仅仅是XX公司单方。但因XX公司明知违约却仍不愿意承担违约责任的强硬态度,戴X无奈只能开锁封门。XX公司明知道戴X在国外不方便处理国内事务,所以想通过这种逼迫的方式迫使戴X退还押金,只是没有想到戴X会真的报警开锁封门。因此,开锁封门的原因是XX公司的违约行为。
2、在2018年3月2日XX公司的李X与戴X的通话(证据7)中,李X仍然威胁戴X,如果不退押金就不搬走。可见,即使戴X没有开锁封门,只要其不同意退还XX公司的押金,XX公司就不会搬走腾房。因此,期间的占有使用费应由XX公司来承担。
3、戴X也知道早日腾房早日出租会降低她自己的损失,但因XX公司违反租赁合同的约定对该房屋进行了改造,在房屋的厨房与餐厅之间做了一个玻璃隔断,是一个高度从顶棚直到地面,宽度大约3米多的玻璃拉门隔断。而据XX公司李X说这个隔断是用胶粘的,戴X认为这个隔断是有严重的安全隐患的。虽然XX公司在3月5日及之后联系过戴X搬东西事宜,但并没有承诺何时拆除该隔断。而如果该隔断不拆除,即使XX公司腾退了房屋,戴X也无法再次出租。如果因为隔断倒塌造成新租户的人身或财产损失,将给戴X带来无法挽回的损失。据戴X所述,之前每次租客退房,就是中介去核对下物品,检查下设施卫生,和租户结清费用,替戴X收钥匙。这次因为XX公司多处违约还理直气壮,并且李X在微信中几次提出XX公司有价值不菲的东西在屋里,如果开门不见东西就让戴X赔偿,戴X追问是什么的时候,李X又不肯告知。事情进展到这步,中介不愿也不敢给XX公司开门替戴X收回房屋,即使有派出所在场,中介也不愿意承担这个风险。而戴X的母亲身体不好,心脏怕刺激,戴X更不敢让其母亲代为处理。权衡利弊,无奈之下,戴X为了维护自己的合法权益,免受更大的损失,只能选择请求在法院见证的情况下同XX公司共同办理腾退房屋事宜。因此,是XX公司的违约行为及过错导致无法腾退房屋,此期间的占有使用费也应由XX公司来承担。
    综上,XX公司应向戴X支付自租赁合同解除(2018年2月26日)至腾退房屋(2018年5月2日)期间的占有使用费。

综上,本案中所有的损失均是由于XX公司的违约行为造成的,被告XX公司应承担相应的后果。戴X恳请贵院依法判决支持原告戴X全部的诉讼请求,以维护其合法权益。

此致
北京市顺义区人民法院
 


                                         北京市两高律师事务所
                                         律师:王彩虹
                                         签字:
                                         时间:2018年 x 月  x日
【判决结果】法院支持了原告的诉讼请求,判决被告支付其占用该房屋期间的租金,并向原告支付违约金,赔偿原告将房屋恢复原状的损失。

 

【案例评析】本案是涉侨的民事诉讼案件,属于房屋租赁合同纠纷。是典型的改变房屋用途的一种租赁合同纠纷案件。本案标的额虽然不大,但诉讼程序还是比较复杂,经过了几次开庭和现场勘验,腾退房屋等流程。原告在诉讼过程中积极配合律师取证,才使得案件有个很好的判决结果,原告对判决结果也比较满意。后期执行过程中,律师积极与被告律师沟通,使得被告能快速将执行款支付给原告。

【结语和建议】因原告已定居国外,所以给诉讼的流程增加了一些麻烦,但最终也都是得到很好的解决。建议当事人在遇到纠纷时积极咨询律师,配合律师的工作,才会得到预期的结果。



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