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经典案例
Law Case

林某某与张某某房屋买卖合同纠纷

2019-09-03 李中华


(一)案例基本信息
案例类型:律师诉讼案例
业务类别:民事
 
(二)案例正文
林某某与张某某房屋买卖合同纠纷
 
【案情简介】
林某某与张某某于2017年3月19日在三河市夏威夷房产经纪有限公司居间下签订《存量房买卖合同》及《补充协议》,约定张某某以总价91万元购买林某某名下坐落于燕郊高新区电子部数字中心北侧、规划路南侧富地广场一期3号办公楼某某号房屋。张某某向林某某支付45万元购房款后,因张某某没有工作,父亲摔伤、母亲罹患卵巢癌等原因导致其家庭经济陷入困难,无法再继续履行合同。为此林某某向法院起诉,在诉讼过程中,张某某也提出反诉,要求解除购房合同,遂成本案。
【代理意见】
作为本案张某某的委托代理人,接受委托人的代理后,经认真研究本案相关事实,证据及有关法规,结合庭审中的变化,我提出如下代理意见以及补充代理意见:
代理意见
一、林某某违约在先
补充协议第二条6款约定,林某某要在下房本7个工作日内通知张某某共同去办贷款申请手续,实际下房本的时间是2018年6月4日,但林某某却到了9月份才通知到张某某,其提供的录音证据也能证明这一点,林某某的行为已经构成了违约。
二、合同显失公平
补充协议第二条7款关于林某某办理转移登记手续责任的条款都是空白的,减轻了林某某的主要义务,合同显失公平。
三、合同履行不能
合同约定了贷款方式购房,但双方于2017年3月签订购房合同,至2018年6月份林某某才取得房产证,直到9月份才通知到张某某,在这漫长的时间内,张某某发生了重大变故,2018年6月,张某某的父亲干农活时不慎摔伤,在永煤集团总医院住院治疗,张某某为此已花费医疗费181500元,其母亲也被郑州大学第一附属医院确诊为卵巢癌,已花费了巨额的医疗费用,而且张某某的父母仍需继续治疗,作为农业人口,又无职业的张某某承担了巨大的经济压力,张某某已无法再继续履行合同。
此外,张某某目前处于无业状态,以致于张某某无法开出收入证明,从而造成张某某无法从银行取得贷款。上述原因造成了张某某事实上合同履行不能。
该购房合同已无法继续履行,在这种情况下,如果法院作出一个不能履行的判决是没有实际意义的,双方的纠纷得不到有效解决,因此解除合同更有利于纠纷的解决。
补充代理意见
一、林某某将继续履行合同变更为解除合同,我方同意林某某的该项诉讼请求的变更,同意解除双方之间的购房合同及补充合同。二、不同意林某某将违约金由原来的18.2万变更为48.9034万元。1、林某某的该项违约数额明显高于合同的约定,双方签订的合同第七条第二款2项约定违约金按照房屋总价款的20%,出卖人退还买受人全部已付款,林某某主张的数额明显过高。
2、林某某的该项请求没有提供任何证据,所以没有事实和法律依据。
3、在之前的代理词也说过林某某也存在违约在先的行为,在此不重复论述。
4、林某某的该项诉讼请求在程序上也超过了法定期限,上一次开庭已经做了法庭辩论和最后陈述,我们不同意林某某的该项诉讼请求的变更。
综上所述,同意林某某的第一项诉讼请求变更并同意解除合同及补充协议,不同意第二项诉讼请求变更及数额。
【判决结果】
一、解除林某某与张某某于2017年3月19日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》;
二、张某某张某某向林某某林某某支付违约金35万元;

三、反诉张某某林某某向反诉林某某张某某返还购房款45万元;
上述第二、三项折抵后,林某某于本判决生效后十日内向张某某返还10万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4318元,由林某某林某某负担1228元(已预交),张某某张某某负担3090元(于本判决生效后三日内向本院交纳);反诉案件受理费4025元,由反诉林某某张某某负担3131元(已预交),反诉张某某林某某负担894元(于本判决生效后三日内向本院交纳)
 
【案例评析】
本案的主要焦点一是购房合同是否应该继续履行,二是违约金最高数额的限定。
一、在买方经济陷入困难,无法继续履行购房合同的情况下,卖方是否有权要求买方继续履行合同。
签订房屋买卖合同后,由于买方经济能力关系而导致无法继续履行合同,在市场经济中,合同作为经济往来的主要形式,对市场经济的发展起到了基础性的作用,但合同履行过程中往往有很多不能预料的因素,导致合同不能按照约定履行,合同解除已变为普遍现象。其中,法定权解除权作为合同法中规范交易秩序的的一项重要制度,对合同双方当事人利益的保护及交易安全的保障均具有举足轻重的作用。法定解除,指合同成立后,没有履行或履行完毕前,当事人一方通过行使法定的解除权对合同进行解除。我国《合同法》对于合同的法定解除权利主要由两种,一般法定解除权(适用于所有的合同)和特别法定解除权(适用于某一类型的合同,优先于一般法定解除权使用)。一般法定解除权的法律规定:
《合同法》第九十四条:有下列情形之一的,当事人可以解除合同:
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。
根据《中华人民共和国合同法》关于合同解除的规定可知,在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的,是法定解除,在本案中,在双方签订房屋买卖合同后,由于买方经济能力关系而导致无法继续履行合同,构成合同违约,买方当对卖方承担违约责任,而合同事实上已经无法继续履行,故应该解除。所以,买方在签订合同前,一定要仔细考虑自己的房款来源以及后续支付能力,防止陷入因为一时冲动而购房,导致违约的尴尬境地。
二、在买方违约情况下,违约金最高数额的限定。
    1.对于合同一方违约,我国的合同法作出了如下规定,《合同法》第8条规定,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。单方擅自解除合同,违反了合同法的有关规定,应就其违约行为承担相应的法律责任。
2、《合同法》第113条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
3、《合同法》第114条规定:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法,约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。
    在本案当中, 根据双方签订的存量房买卖合同及补充协议,张某某应于房本下发后无论贷款还是全款均尽快办理过户手续,现张某某因经济困难无法购买涉案房屋,故其应承担相应的违约责任。在本案当中约定的违约金低于造成的损失,根据《合同法》,当事人可以请求人民法院予以增加,但是增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限,在综合考虑双方签订的房屋买卖合同时间、付款履行方式及房屋的差价损失等因素后,最终确定违约金的数额。而在本案中,原告违约金数额要求过高,因此没有得到法院的支持。
【结语和建议】
   合同是“债的一种”,双方签订合同后,便产生对对方的给付义务之债,从经济学考虑,给付过程中往往存在信赖利益小于信赖成本的问题,在理性人模型下必然导致违约概率增加。因此,必须在债的给付过程中设置违约成本,以平衡当事人之间的利益损失;违约金是当事人不履行或者不完全履行债务时,必须按约定给付对方一定的金钱或金钱以外的财产。违约金的设立,是为了保证债的履行,即使对方没有遭受任何财产损失,也要按法律或合同的规定给付违约金,类似于一种经济制裁。违约金有两种,一种是惩罚性违约金,既在按照法定或约定给付违约金外,另行赔偿守约一方的损失,这里的违约金是一种惩罚金;另外一种是补偿性违约金,既按照预先对损失的预估确定违约金额,或在发生违约行为后根据损失额确定违约金额,主要目的是为了弥补因一方违约给对方造成的损失。
    我国《合同法》第114条第一款规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据文义解释的规则,我国适用的是补偿性违约金制度,即损失和违约金取一主张,《合同法》另规定:“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。综上所述,在司法裁判过程中,法院仅可支持违约金和损失中较高者,在确定违约金额时以当事人可以举证证明的损失额为基数确定最终的损失赔偿责任。
   

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